Chính thức cho phép xây dựng chung cư 25 m2

Chính thức cho phép xây dựng chung cư 25 m2

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… đều được quy định chặt chẽ và có hiệu lực từ ngày 5/7.

Tại Thông tư 03, Bộ Xây dựng tiếp tục yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25 m2.

Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên.

Phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Bên cạnh đó, diện tích tối thiểu 25 m2 cũng được Bộ cho phép áp dụng đối với căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel). Tuy nhiên, căn hộ văn phòng quy định thêm diện tích làm việc tối thiểu 9 m2 và không bố trí bếp trong văn hộ văn phòng.

Về không gian sinh hoạt cộng đồng, Bộ Xây dựng yêu cầu nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân…

Thông tư cũng quy định rõ tuổi thọ của thiết kế, theo đó nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tuối thiểu 50 năm (ngoài trừ các trường hợp khác do quyết định đầu tư phù hợp với thời gian sử dụng công trình).

Theo Thông tư, kể từ ngày 5/7, thang máy tại nhà chung cư phải đáp ứng 10 yêu cầu. Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Cùng với đó, cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà không kể số người ở tầng 1 (tầng trệt) hoặc trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 70 căn hộ. Tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450kg. Trong trường hợp nhà có một thang máy, tải trọng nâng tối thiểu của thang máy không nhỏ hơn 630kg.

Ngoài ra, quy chuẩn trong Thông tư 03 quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150 m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp.

Năm 2020,  Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.

Cung cao, giá sẽ cao
Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng thông tin cho làm căn hộ nhỏ 25 m2 là tin vui đối với các doanh nghiệp. Bởi trong một dự án, những căn hộ nhỏ bao giờ cũng được khách chọn mua nhiều nhất vì tính trên tổng giá trị sẽ thấp hơn các căn hộ diện tích lớn, phù hợp với túi tiền của nhiều người. Nhưng cũng vì được nhiều người quan tâm nên theo quy luật cung – cầu, giá trung bình từng mét vuông căn hộ diện tích nhỏ bao giờ cũng cao hơn giá của những căn hộ lớn từ 5 – 10%. Ông Thanh đưa ra dẫn chứng một số dự án ở Bình Dương vừa qua khi xây căn hộ diện tích nhỏ giá đến 45 triệu đồng/m2, trong khi bình quân giá mỗi mét vuông căn hộ ở đây khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi bán hàng, các doanh nghiệp không quảng cáo giá thành mỗi mét vuông mà thường công bố giá thành tổng mỗi căn hộ chỉ hơn 1 tỉ đồng.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam, cũng cho rằng việc cho làm căn hộ nhỏ là do nhà nước đang tạo điều kiện cho người ít tiền mua được nhà. Nếu căn hộ 45 m2 giá 2 tỉ đồng thì căn hộ 25 m2 giá hơn 1 tỉ đồng. Nhưng nói rẻ mà không phải rẻ, vì tính ra giá thành mỗi mét vuông căn hộ diện tích nhỏ sẽ cao hơn căn hộ diện tích lớn. Điều này xuất phát từ việc đầu tư căn hộ nhỏ tốn kém hơn căn hộ lớn.
“Giá tăng là điều khó tránh khỏi nhưng lo ngại nhất là các hệ lụy khi cho làm căn hộ nhỏ 25 m2 khi làm tăng số lượng căn hộ, dân số, hạ tầng… từ đó dễ dẫn đến hình thành ổ chuột trên cao vì chỉ quy định chung chung. Hiện nay nhiều chủ đầu tư khao khát làm căn hộ nhỏ. Ở trung tâm TP.HCM đã có các căn hộ có giá hàng trăm triệu đồng/m2. Nếu một căn 50 m2, có giá đến 5 tỉ đồng, nhưng căn hộ nhỏ giá chỉ khoảng hơn 3 tỉ đồng. Như vậy, sẽ bán hàng dễ dàng hơn, nhiều người sẽ mua để ở hoặc cho thuê. Nhà nước lúc đó khó can thiệp được vào giá bán, chỉ có thể cho điều chỉnh được là cho làm ở đâu, làm được bao nhiêu phần trăm trong 1 dự án”, ông Hoàng nói
Một chuyên gia bất động sản cũng cho rằng giá mỗi mét vuông căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ cao hơn căn hộ lớn do mỗi căn hộ 25 m2 cũng sẽ đủ các công năng phục phụ như nhà vệ sinh, phòng khách, phòng ngủ nên làm tăng chi phí đầu tư. Chưa kể nhu cầu, sức mua đều cao. Trong cùng một dự án đơn giá mét vuông căn hộ diện tích càng lớn thì đơn giá mỗi mét vuông căn hộ càng thấp. Còn nếu cho xây dựng căn hộ nhỏ nên ở các phân khúc giá đều vừa túi tiền. “Nói về đơn giá thì bao giờ căn hộ nhỏ đơn giá cũng cao hơn căn hộ diện tích lớn. Nhưng xét trên tổng giá bán thì dù ở dự án cao cấp, mỗi căn hộ cũng không vượt quá 1,5 tỉ đồng và như vậy là vừa túi tiền của nhiều người”, vị này phân tích.
Không phải chỗ nào cũng cho xây 25 m2
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng trên thế giới những căn hộ nhỏ trên dưới 25 m2 đã xuất hiện từ lâu. Như tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất được quy định không nhỏ hơn 21 m2, Philippines là 24 m2, Anh 27 m2… Chức năng của căn hộ này chỉ để phục vụ một người ở và trong một tòa nhà cao tầng, số lượng căn hộ nhỏ chỉ chiếm tỷ lệ khá ít. Về mặt thiết kế, căn hộ 25m2 vẫn bố trí được 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, ở nước ngoài người ta đưa ra các quy định rất cụ thể cho loại căn hộ này. Đặc biệt là lượng người được cư trú trong căn hộ chỉ 1 người, nếu vi phạm điều đó thì chính quyền sở tại sẽ đến lập biên bản và xử phạt ngay. Nhưng ở Việt Nam, vì lý do tiết kiệm, một căn hộ chỉ 25 m2 rất có thể sẽ có vài ba người sinh sống. Điều này sẽ tạo ra áp lực lớn về hạ tầng xã hội và giao thông, trong khi hiện nay chúng ta vẫn chưa có chế tài nào quy định cụ thể một căn hộ nhỏ sẽ có bao nhiêu người sử dụng.
“Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25 m2 hay 30 m2, cũng không phải câu chuyện so sánh với các nước phát triển có nhà mười mấy mét vuông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không, bởi quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch đó, bởi đó là tính toán dài hạn. Khi quy hoạch đúng rồi thì phải thực hiện nghiêm túc. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10 m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện. Khi cấp phép xây dựng, chắc chắn chính quyền địa phương phải thật cẩn thận trong việc tính toán mật độ dân số, nhất là những khu vực có mật độ dân cư cao tại TP.HCM như: quận 1, 3, 10… Những dự án mới phải theo kế hoạch dân số và những nơi dân cư ổn định thì không cấp phép nữa vì sẽ gây áp lực lên hạ tầng”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh.
Cũng theo ông Sơn, trong Thông tư 03 của Bộ Xây dựng vẫn còn khá chung chung và áp dụng trên cả nước, nhưng TP.HCM là đô thị đặc biệt thì cần có những hướng dẫn riêng. Đặc biệt, cần có hai điểm cần quyết liệt: Thứ nhất, căn hộ 25 m2 này không phải chỗ nào cũng cấp phép và thứ hai là không cấp phép cho những dự án chung cư có căn hộ lớn nhưng cắt ra thành căn hộ nhỏ. Chỉ tiêu dân số luôn phải song hành với hạ tầng, nếu chủ đầu tư cắt nhỏ căn hộ ra thì dễ bán hơn, lợi nhuận cao hơn nhưng áp lực hạ tầng sẽ rất nặng, làm giảm giá trị của khu đô thị và việc giải quyết thì nhà nước phải gánh”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc ban hành Thông tư 03 của nhà nước giống như thấy doanh nghiệp đòi hỏi thì cho làm mà chưa tính đến những tác động, hệ lụy mà căn hộ 25 m2 mang lại.
Lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản
Trả lời kiến nghị cử tri TP.HCM, Bộ Xây dựng thừa nhận hiện vẫn còn có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao. Do đó, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình.
Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20 – 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể, nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70 – 80% thị trường. Thế nhưng cũng theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý 1/2021 của bộ này, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở những đô thị lớn còn rất ít, hầu như chỉ còn ở các khu vực ngoại thành, xa trung tâm.
( Tổng hợp )

Post Comment