Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư dành nhiều thời gian để soạn hợp đồng thường là có nhiều điều khoản có lợi cho họ, trong khi đó người mua có ít thời gian để đọc và hiểu. Nếu có luật sư quen tư vấn trước thì tốt hoặc các bạn có thể tham khảo những điểm lưu ý chính sau đây.

Xem thêm: Bán căn hộ chung cư vào ở ngay TPHCM

1.Pháp lý liên quan đến dự án và chủ đầu tư:

  • Kiểm tra giấy phép kinh doanh ( có kinh doanh bất động sản không ) và giấy phép xây dựng dự án của chủ đầu tư. Giấy phép được phép giao dịch dự án ( thi công xong phần móng dự án ), quy hoạch 1/500, bảo lãnh ngân hàng đối với dự án. Dự án có đang bị đem thế chấp ngân hàng không. ( Cái này có thể tìm thấy trên website của Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên Môi trường nới dự án xây dựng. Hoặc gọi vào số hotline của các Sở trên, hoặc đến tận nơi để hỏi, hoặc yêu cầu chủ đầu tư đưa xem văn bản ).
  • Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xem thử đất xây dựng dự án là ”đất sạch” hay không. Nếu là đất thuê thì xem kỹ thời hạn được giao, cho thuê.
  • Thời hạn chủ đầu tư được giao đất, thuê đất là bao lâu ? Vì có một số dự án chỉ được phép giao đất có thời hạn ( 30 hoặc 50 năm ) và các chủ đầu tư thường đưa vào một số điều khoản “bẫy” như kiểu: trong thời gian thuê, nếu có sự thay đổi về luật pháp gì đó (nhìn chung là do luật chứ không phải do chủ đầu tư), thì bên chủ đầu tư sẽ hỗ trợ bán căn hộ (chứ không bị buộc phải làm điều đó). Nên lưu ý điều này đừng thấy giá bán rẻ nhưng lại hóa đắt.

2.Mua bán quan sàn giao dịch bất động sản trung gian ( sàn này không thuộc chủ đầu tư mà được chủ đầu tư ủy quyền ):

Mua căn hộ phải qua sàn giao dịch bất động sản trung gian là yêu cầu theo Luật kinh doanh bất động sản, tuy nhiên Quý khách hãy kiểm tra tính hợp pháp của giấy ủy quyền của chủ đầu tư cho sàn. Xem sàn trung gian đó có cung cấp dịch vụ cho bạn vượt quá các điều khoản trong giấy ủy quyền không. Nếu có thì chủ đầu tư có thể cắt hợp đồng với sàn trung gian đó thì xem như người mua mất trắng tiền.

3. Giá trị căn hộ, thuế VAT và phương thức thanh toán:

  • Quý khách nên xem xét giá trị hợp đồng căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Có những trường hợp do người mua không để ý khoản mục này từ lúc ký kết hợp đồng mua bán nên khi nhận bàn giao căn hộ, chủ đầu tư yêu cầu người mua ký thêm những giấy tờ và nộp những khoản phí khác như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đó, sổ hồng hoặc chủ đầu tư tự ý tăng giá quản lý dịch vụ, tự ý thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.
  • Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ , Quý khách cần kiểm tra kỹ khoản mục này để tránh trường hợp chủ đầu tư ăn gian thuế giá trị gia tăng ( VAT ). Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế VAT 10% trên giá trị hợp đồng. Nhưng cách tính này không đúng quy định, là ăn gian thuế VAT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế VAT”.
  • Phương thức thanh toán: hãy hỏi chi tiết về phương thức thanh toán để tránh thanh toán trể hạn hoặc sai. Nếu trể hạn thì bị phạt như thế nào.

4. Thời gian giao nhà, giao sổ hồng, diện tích và thiết bị được giao:

  • Thời gian giao nhà là phần rất quan trọng đối với hình thức mua nhà hình thành trong tương lai ( ở đây là dự án chung cư ). Vì vậy phải hỏi thật chi tiết. Nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và sự bồi thường như thế nào. Lãi suất được áp dụng đối với chủ đầu tư và khách hàng khi 02 bên bị phạt trể hợp đồng cụ thể ra sao. Việc bàn giao căn hộ thực tế có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao dự kiến được quy định trong hợp đồng, nhưng sẽ không sớm hoặc chậm quá  90  (chín mươi) ngày, kể từ ngày bàn giao dự kiến; bên bán sẽ có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ. Trước ngày bàn giao thực tế căn hộ là 15 (mười lăm) ngày, bên bán sẽ gửi văn bản thông báo cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ theo mẫu quy định.
  • Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ. Vì vậy nên hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sồ hồng. Quý khách có thể lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ đỏ để không bị thu thêm bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.
  • Diện tích căn hộ bàn giao: Quý khách cần làm rõ diện tích trong bản hợp đồng là diện tích thông thủy ( lọt lòng ) hay diện tích tim tường. Thông tư 03/2014 TT-BXD của Bộ xây dựng (có hiệu lực từ tháng/2014) đã quy định rằng diện tích thông thủy sẽ chính là diện tích sở hữu chính xác của bạn và được dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ cho người mua. Diện tích này bao gồm cả tường ngăn phòng ốc bên trong một căn hộ, diện tích lô gia phơi đồ, ban công (nếu có); loại trừ tường bao quanh căn hộ, phần tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật ở trong căn hộ. Riêng với ban công thì sẽ tính toàn bộ diện tích sàn làm ban công, còn nếu có tường chung thì chỉ tính diện tích phía mép trong của tường chung.
Cách-tính-diện-tích-sử-dụng-căn-hộ-mới-nhất
Cách tính diện tích sử dụng căn hộ
  • Thiết bị được bàn giao: hãy đọc kỹ Phụ lục hợp đồng vật liệu bàn giao. Khi nhận bàn giao lấy đó làm đối chiếu và yêu cầu chủ đầu tư làm đúng, nếu không thì không ký nhận bàn giao.Vì có trường hợp chủ đầu tư không giao đủ, đúng loại thiết bị hoặc nói bổ sung sau nhưng không làm.

5. Sở hữu chung và sở hữu riêng:

  • Sở hữu riêng: phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư ( mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác, ví dụ bán thêm phần sân vườn ); hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
  • Sở hữu chung: phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

6. Các vấn đề khác:

  • Phí bảo trì: đóng 01 lần là 2%/ giá trị căn hộ khi nhận bàn giao căn hộ theo Luật ( phần phí này chủ đầu tư thu, sau này chuyển giao cho Ban quản lý chung cư để sửa chửa tòa nhà nếu hỏng hóc theo thời gian ).
  • Phí quản lý chung cư, phí và suất gửi xe: nên hỏi rỏ từ đầu.
  • Hỏi rỏ về quyền của khách hàng được sang nhượng lại căn hộ của mình.

Lưu ý: Quý khách nên yêu cầu gửi trước hợp đồng mua bán để đọc trước, ghi chú lại thắc mắc và yêu cầu giải đáp chi tiết khi gặp ký hợp đồng.

Xem thêm: Kinh nghiệm mua căn hộ chung cư

Liên hệ gửi thông tin sản phẩm chính chủ qua điện thoại: 0983 094 602 ; nhấn vào Zalo: 0983 094 602

Nhắn tin qua : Messenger Facebook

Trân trọng !


06 CĂN HỘ ĐÃ CÓ SỔ HỒNG NHIỀU GIAO DỊCH NHẤT

Chung cư Khuông Viết sát Đầm Sen
Chung cư Khuông Viết sát Đầm Sen
Chung cư Lotus Garden gần Đầm Sen
Chung cư Lotus Garden gần Đầm Sen
Chung cư Bàu Cát 2 phường 10 Quận Tân Bình
Chung cư Bàu Cát 2 phường 10 Quận Tân Bình
Chung cư The Harmona Quận Tân Bình
Chung cư The Harmona Quận Tân Bình
Chung cư Kim Hồng - Fortuna gần AEON Tân Phú
Chung cư Kim Hồng  gần AEON Tân Phú
Chung cư Ruby Garden phường 15 Q.Tân Bình
Chung cư Ruby Garden phường 15 Q.Tân Bình

Từ khóa: quy định về hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ có cần công chứng, quy định mua bán căn hộ chung cư, thủ tục mua bán nhà chung cư, thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư

Header Ad

Share this post

2 thoughts on “Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư

Post Comment