Người nước ngoài mua chung cư ở Việt Nam

Người nước ngoài mua chung cư ở Việt Nam

Người nước ngoài mua chung cư ở Việt Nam cũng như họ bán lại cho người nước ngoài khác và các vấn đề liên quan.

 

Đối tượng người nước ngoài được phép mua chung cư ở Việt Nam:
  • Theo Khoản 1, Điều 159, Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật liên quan.
  • Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
  • Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 2 nhóm hình thức: đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Điều kiện để người nước ngoài được phép mua chung cư ở Việt Nam, theo Điều 74, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài có quyền mua nhà ở tại Việt Nam cần có giấy tờ chứng minh, cụ thể:
  • Điều kiện với tổ chức: tổ chức phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.
  • Điều kiện với cá nhân: đối với cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. Đồng thời, không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

 

Pháp lý và chuyển nhượng liên quan:
  • Chung cư người nước ngoài nếu được cấp sổ thì sẻ không ghi sở hữu lâu dài mà ghi thời hạn sở hữu cụ thể trên giấy chứng nhận ( thường là 50 năm ), trừ trường hợp có vợ, chồng là người Việt Nam. Khi hết thời hạn 50 năm thông thường không có gì thay đổi thì sẻ tiếp tục được gia hạn.
  • Người nước ngoài chỉ có thể mua chung cư từ chính chủ đầu tư, dự án có bán cho người nước ngoài nhưng không được quá 30% số lượng sản phẩm.
  • Người nước ngoài được phép chuyển nhượng cho người nước ngoài khác. Nếu chung cư đó đã có giấy chứng nhận với thời hạn 50 năm thì người mua cũng sẻ nhận giấy chứng nhận 50 năm. Nếu đang là hợp đồng mua bán thì thông thường chủ đầu tư sẻ căn cứ vào hồ sơ chủ nhà nộp khi ra sổ. Vì vậy nếu là người Việt Nam mua chung cư của người nước ngoài bán lại trong thời kỳ còn là hợp đồng mua bán chưa nộp hồ sơ ra sổ thì sau này căn chung cư đó vẫn ghi thời hạn sở hữu lâu dài.
  • Nếu người Việt Nam mua chung cư của người nước ngoài bán lại thường thì giá cao hơn so với mua của người Việt Nam vì ban đầu họ đã phải mua giá cao ( thường cao hơn khoảng từ 10% – 20% ).
  • Cá nhân người Việt Nam không được phép bán chung cư cho người nước ngoài.
  • Thuế chuyển nhượng trong các trường hợp này vẫn là 2%/ giá chuyển nhượng thực tế.
  • Người nước ngoài đang sở hữu chung cư và muốn bán lại mà không đang ở Việt Nam thì có thể theo 02 cách: 1 là làm giấy ủy quyền cho một cá nhân tại Việt Nam tiến hành giao dịch, ký các thủ tục. 2 là công chứng gối đầu, ra phòng công chứng tiến hành công chứng hợp hợp đồng mua bán ( hoặc sổ ) không có mặt chủ nhà, sau đó chuyển ra nước ngoài công chứng tại đại sứ quán một lần nữa.
  • Nếu mua bán chung cư khi người nước ngoài không ở Việt Nam và người mua cần vay ngân hàng thì sẻ phức tạp hơn chút. Thường các ngân hàng ngại không duyệt cho vay với kiểu ủy quyền như thế này. Nhưng ngoại lệ khi giấy ủy quyền đầy đủ và chặt chẻ nội dung: ủy quyền toàn phần và ghi rõ người được ủy quyền được ký tấc cả các văn bản chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, được quyền nhận tiền chuyển nhượng bất động sản và sử dụng toàn bộ số tiền thu về, được ký tấc cả các văn bản liên quan đến các tổ chức tín dụng và ngân hàng,…
Trình tự, thủ tục người nước ngoài mua chung cư ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư:
  1. Lập hợp đồng, căn cứ Điều 120, 121 Luật Nhà ở 2014, các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở bằng văn bản với các nội dung chính như sau:
    • Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
    • Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.
    • Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.
    • Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới.
    • Quyền và nghĩa vụ của các bên.
    • Cam kết của các bên.
    • Các thỏa thuận khác.
    • Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
    • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
    • Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
  2. Công chứng, chứng thực hợp đồng.
  3. Đề nghị cấp Giấy chứng nhận:

Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp người Việt Nam hay người nước ngoài khác mua lại chung cư của người nước ngoài thì trình tự, thủ tục cũng gần tương tự như người Việt Nam bán chung cư cho người Việt Nam. Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán căn hộ chung cư

( Bài viết có tham khảo thông tin từ Luật nhà ở 2014 và trang webtise: luatvietnam và kinh nghiệm riêng )