Rủi ro khi mua căn hộ chung cư bằng hợp đồng ủy quyền

Rủi ro khi mua căn hộ chung cư bằng hợp đồng ủy quyền

Rủi ro khi mua căn hộ chung cư bằng hợp đồng ủy quyền đã được báo chí và dân trong nghành nói rất nhiều. Tuy nhiên đây là hình thức mua bán rất phổ biến hiện nay trong thị tường bất động sản nói chung, phân khúc căn hộ chung cư nói riêng.

1.THẾ NÀO LÀ MUA BÁN BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN:

  • Theo Luật dân sự, hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
  • Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn khác nhau. Nếu hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, bên mua và bên bán thực hiện quyền sở hữu căn nhà, thì hợp đồng ủy quyền đối tượng là người thực hiện công việc theo những cam kết trong hợp đồng. Qua đó có thể thấy, hợp đồng ủy quyền không có nội dung liên quan đến vấn đề mua bán nhà hay chuyển giao quyền sở hữu nhà. Vì vậy vấn đề chuyển nhượng gặp nhiều rủi ro và người mua nhà dễ bị thiệt hại sau này.

2. CÁC TRƯỜNG HỢP BÁN NHÀ CHUNG CƯ HAY DÙNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN:

  • Bán nhà chung cư là nhà ở xã hội, nhà tái định cư. Bản chất là người mua phải đáp ứng một số tiêu chí để được mua nhà chung cư loại này, tuy nhiên khi người bán muốn bán cho người mua không thuộc tiêu chí thì người bán ủy quyền cho một người khác thực hiện việc mua bán trót lọt bằng hợp đồng ủy quyền. Đây là một trường hợp ”lách luật” phổ biến.
  • Chủ đầu tư dự án chung cư sau quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua nhưng chưa thể quyết toán, hoàn công công trình. Theo đó, chủ đầu tư không thể làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua. Vậy là dùng hợp đồng ủy quyền để bán và thu tiền nhanh.

3. VÌ SAO LẠI PHỔ BIẾN:

  • Vì nhiều chung cư nhiều năm chưa ra được sổ hồng, nên nếu đột xuất hoặc vì lý do chủ quan, chủ sở hữu muốn chuyển nhượng thì không thể làm được thủ tục gì ngoài công chứng ủy quyền (muốn bán lại cho một cá nhân khác, sẽ rất khó thuyết phục do thiếu giấy tờ quan trọng nhất là sổ hồng).
  • Hợp đồng ủy quyền thực chất để che giấu giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư, đế ” né ” thuế, phí,…
  • Vì người mua nôn nóng mua bằng mọi giá, chuộng sự nhanh gọn, suy nghĩ ” mua để ở không phải đầu tư lướt sóng ”,…

4. NHỮNG RỦI RO KHI MUA CHUNG CƯ BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN:

  • Rất nhiều trường hợp cá nhân được ủy quyền “vòi” tiền cả chủ lẫn khách nếu hai bên mua bán muốn hoàn tất giao dịch để sang tên. Khi đó đi thì tìm người được ủy quyền rất gian nan (nếu người này cố tình làm khó).
  • Không ít người mua sau khi thanh toán xong tiền, muốn tự mình làm các thủ tục sang tên tại chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng. Nhưng điều này nằm ngoài quy định của pháp luật. Theo Luật định, đối với nhà chung cư đã bàn giao, chủ đầu tư không được làm thủ tục sang tên hợp đồng. Điểm tiếp theo, khả năng người mua sử dụng hợp đồng mua bán nhà chung cư (giữa người đang muốn bán lại ký với chủ đầu tư trước đó) ra công chứng để làm thủ tục mua bán cũng không thể thực hiện được. Bởi vì công chứng chỉ chấp nhận làm đối với những trường hợp đã có sổ hồng.
  • Khi giá bất động sản biến động ( tăng hoặc giãm ) thì một bên có thể yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng ủy quyền.
  • Theo Diều 589 Bộ luật dân sự thì hợp đồng ủy quyền sẻ bị chấm dứt đương nhiên ( dẫu các bên có thỏa thuận khác ) trong các trường hợp sau: bên ủy quyền và bên được ủy quyền chết, bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi, bị mất tích.
  • Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
  • Bên ủy quyền có nghĩa vụ với bên thứ 3: ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế, ngân hàng thì theo Luật tố tụng dân sự, quản lý thuế, thu hành án,… thì các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, kể cả các tài sản đã ”chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
  • Khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì không được chấp nhận vì ngân hàng thừa hiểu bản chất và những hệ lụy của việc giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền.
  • Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền bội tín.

5. LƯU Ý KHI MUA BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN:

Nếu không còn cách nào khác ngoài giao dịch bằng hình thức hợp đồng ủy quyền thì cần lưu ý các vấn đề sau để giãm thiểu rủi ro chút ít:

  • Người mua nên tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của tài sản, giao dịch với chính chủ hoặc chọn Sàn giao dịch bất động sản uy tín.
  • Chỉ nên mua nhà qua hợp đồng ủy quyền trong thời gian ngắn, thời gian ủy quyền trong hợp đồng nên thỏa thuận từ 20 năm trở lên, không mua bằng ủy quyền đối với người lạ, trong hợp đồng ủy quyền cần có thêm điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3, giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán, nhận tiền, giữ lại tiền thuế người bán phải nộp là 2% trên giá trị căn hộ chung cư để khi sang tên, bán lại phải đóng thuế.
  • Khi giao dịch bằng ủy quyền công chứng, người mua cần cẩn thận yêu cầu bên bán ký thêm Hợp đồng hứa mua hứa bán và lập văn bằng di chúc đề phòng trường hợp người bán… chết đột ngột.

Xem thêm: Kinh nghiệm đọc hợp đồng mua căn hộ chung cư

Header Ad

Share this post

One thought on “Rủi ro khi mua căn hộ chung cư bằng hợp đồng ủy quyền

Post Comment