Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng ( chưa bàn giao hoặc đã bàn giao nhưng Chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng ) có cơ sở pháp lý sau:

  • Luật nhà ở 2014
  • Nghị định 99/2015/NĐ-CP
  • Thông tư 19/2016/TT-BXD

Còn loại đã có sổ hồng thì đơn giản hơn.

Xem thêm: Bán căn hộ chung cư đã hoàn thiện ở TPHCM

1.Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa bàn giao:

  • Áp dụng cho người mua không vay ngân hàng, nếu có nhu cầu vay thì cần làm việc với nhân viên ngân hàng trước nếu ok rồi mới bàn tiếp các bước sau.
  • Người bán nộp đơn lên cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của mình. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp hợp đồng mua bán để vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
  • Hai bên bán và bên mua đặt cọc và hẹn ngày cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
  • Khi đi công chứng thì bên bán đem theo các giấy tờ sau: Hợp đồng mua bán gốc, các hóa đơn mà chủ đầu tư xuất, giấy xác nhận chuyển nhượng, CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc chứng nhận độc thân tất cả đều photo và đem theo bản gốc để đối chiếu. Bên mua đem theo CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tất cả đều photo và đem theo bản gốc để đối chiếu.
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở làm 07 bản, sau khi ký và đóng dấu thì bên công chứng giữ 01 bản, bên mua 01 bản, bên bán 01 bản, bên thuế giữ 01 bản, chủ đầu tư giữ 03 bản.
  • Khi mua bán căn hộ sau bước này bên bán và bên mua đã không còn ràng buộc gì nên bên bán đưa hết giấy tờ gốc liên quan,  bên mua sẽ chuyển tiền mua căn hộ cho bên bán sau bước này ( có thể giữ lại một ít để bên bán đi đóng thuế, xong thì lấy biên lai thuế và trả lại tiền ).
  • Bên bán ra Chi cục thuế (căn hộ thuộc Quận nào thì ra chi cục thuế Quận đó) làm tờ khai và đóng thuế thu nhập cá nhân (VAT ). Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. Ví dụ 01 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% hợp đồng mua bán thì tiền thuế sẽ là 2.000×40%x2%= 16 (Triệu). Bình thường thì khoảng 07 ngày thì có biên lai thuế. ( Thường bên bán thỏa thuận bên mua khai giá bán công chứng thấp để đóng thuế thu nhập cá nhân ít hơn, tuy nhiên nếu khai thấp quá thì bên thuê sẻ áp khung giá sàn khu vực để tính thuế).
  • Lấy biên lai thuế  về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho Chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư bắt buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Tuy nhiên có một vài chủ đầu tư vẫn lấy phí xác nhận chuyển nhượng, thường 5-10 triệu. Sau khi xin được xác nhận của chủ đầu tư là việc chuyển nhượng đã hoàn thành.Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng gồm những gì ?
    – Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt.
    – Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng.
    – Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
    – Xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư.
  • Tới đây thì xong, mai mốt ra sổ sẻ mang tên bên mua nếu bên mua không tiếp tục chuyển nhượng.

2. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã bàn giao:

  • Điều kiện tiên quyết: Chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng.
  • Căn cứ pháp lý: tại điều 118 Luật nhà ở 2014 tại điểm e khoản 2 có quy định:“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

    e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

  • Theo luật nhà ở 2005 thì không có quy định này, tuy nhiên để thuận tiện cho người bán và người mua thì Luật nhà ở 2014 đã có quy định và hiện tại đang được áp dụng nên anh vẫn có thể làm theo thủ tục lập “văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư” như trước đây.
  • Các quy trình và thủ tục trong trường hợp này đều giống với trường hợp mục 01 trên: Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa bàn giao.

3. Trường hợp chủ đầu tư đã nộp hồ sơ yêu cầu cấp sổ hồng lên Quận:

  •  Phương án 1: Bên mua và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.
  • Phương án 2: là hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…chung cư này khi nhà đã được cấp sổ hồng của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng.  Tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền công chứng này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra cho bên mua vì hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ Luật dân sự 2005. Nếu cẩn thận, thì làm thêm 2 loại văn bản nữa: hợp đồng hứa mua hứa bán và lập văn bằng di chúc đề phòng trường hợp người bán chết đột ngột. Xem thêm:Rủi ro khi mua căn hộ chung cư bằng hợp đồng ủy quyền
Sổ hồng căn hộ chung cư
Sổ hồng căn hộ chung cư

4. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng:

  • Xác minh thông tin: xem sổ hồng và CMND gốc để bảo đảm người bán có phải là chủ sở hữu thực sự của căn hộ hay không.
  • Thỏa thuận sơ bộ và đặt cọc: người mua cần thỏa thuận rõ với người bán về số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, các mốc thời gian về việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, trách nhiệm thanh toán các khoản thuế, phí, quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng… Đặc biệt, thỏa thuận đặt cọc cần được lập thành văn bản và được tổ chức công chứng kiểm tra, xác nhận.
  • Ký hợp đồng chuyển nhượng: hẹn ngày ra công chứng và các bên thường sử dụng mẫu hợp đồng chuyển nhượng soạn sẵn của tổ chức hành nghề công chứng.
  • Sau đó, người mua thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và người bán giao giấy tờ nhà cho người mua. Các giấy tờ chuẩn bị gồm:
    • Tờ khai thuế trước bạ.
    • Bản vẽ hiện trạng (nếu có).
    • Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).
    • Bản sao hộ khẩu của người bán và người mua.
    • Bản sao chứng minh thư nhân dân (thẻ căn cước).
    • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu đã có gia đình).
    • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
  • Đóng thuế: khi hợp đồng đã hoàn tất và có đủ các loại giấy tờ trên, các bên đến chi cục thuế để làm thủ tục khai thuế và đóng thuế nhà đất.
  • Thay đổi chủ sở hữu chung cư: sau khi hoàn thành các nghĩa vụ thuế, các bên nộp hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để thực hiện thủ tục đăng bộ thay đổi chủ sở hữu.
Header Ad

Share this post

3 thoughts on “Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư

Post Comment