Tình hình thị trường căn hộ cho thuê năm 2018 ở TPHCM

Tình hình thị trường căn hộ cho thuê năm 2018 ở TPHCM

Tình hình thị trường căn hộ cho thuê năm 2018 ở TPHCM diển ra với nhiều khó khăn và có triển vọng ảm đạm. Lượng căn hộ mới gia nhập thị trường nhiều nên khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, tỷ lệ lấp đầy cho thuê cũng giãm.

Thực trạng thị trường

  • So với thời gian trước, thị trường căn hộ ở TPHCM chứng kiến lượng lớn căn hộ mới gia nhập thị trường trong nữa đầu 2018 và tiếp tục ít nhất 02 năm nữa. Cụ thể, theo Savills, trong quý I/2018, lượng căn hộ dịch vụ đưa ra thị trường tăng khoảng 6%, đưa tổng nguồn cung loại hình căn hộ này trên thị trường TP.HCM lên hơn 5.100 căn. Dự báo từ nay đến cuối năm 2018, sẽ có khoảng 1.000 căn hộ dịch vụ tiếp tục gia nhập thị trường, gây áp lực lớn lên thị trường căn hộ cho thuê. Còn theo CBRE, dự kiến, từ nay đến cuối năm 2018, tại TP.HCM sẽ có khoảng gần 40.000 căn hộ mới (bao gồm căn hộ dịch vụ và căn hộ để ở) gia nhập thị trường. Trong đó, sẽ có gần 30.000 căn hộ được bàn giao với gần 40% là sản phẩm để đầu tư cho thuê lại. Áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng, báo hiệu một năm khó khăn của thị trường căn hộ cho thuê. Trong đó, căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp sẽ gặp khó khăn nhiều nhất, còn loại hình nhà ở bình dân vốn có giá phải chăng sẽ ít chịu tác động hơn.
  • Lợi nhận từ đầu tư căn hộ cho thuê đã giãm so với khoảng thời gian 2015 – 2017, lượng khách hàng chuyển từ thuê sang mua hoặc sự di cư cơ học cũng ảnh hưởng không nhỏ. Trong báo cáo thị trường mới đây, CBRE Việt Nam khuyến cáo, người mua cho thuê nên thận trọng khi lượng bàn giao căn hộ ngày càng gia tăng. Bà Dương Thùy Dung, giám đốc cấp cao đơn vị này cho hay, hiện tại lợi nhuận kì vọng cho thuê mang về từ 6-6.5%/năm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng khá ít nhà đầu tư đạt được mức 6.5%/năm vì sự cạnh tranh về thị trường cho thuê căn hộ ngày càng gay gắt.Theo bà Dung, đối tượng khách thuê ngày càng phân hóa rõ nét. Chẳng hạn, đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, quản lý doanh nghiệp,…trong khi phân khúc trung cấp lại hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình có con nhỏ chưa đủ điều kiện mua nhà,.Trong khi đó, nhu cầu của các đối tượng này cũng dần thu hẹp và phân bổ ở nhiều dự án khác nhau, tiện lợi cho di chuyển của họ hơn. Mặt khác, các đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng chủ yếu là đối tượng thu nhập tốt, dễ thay đổi hành vi chỗ ở từ thuê sang mua hẳn căn hộ nên mức độ ổn định cho thuê của nhà đầu tư không cao. Với mức lợi nhuận này chỉ nhỉnh hơn gửi ngân hàng chút ít thì chỉ phù hợp với những nhà đầu tư muốn ổn định tài chính hơn là lướt sóng căn hộ, có thể họ sẻ chuyển sang bán hẳn khi cho thuê được khoảng 2 -3 năm cùng với sự lên giá của bất động sản.
  • Một số khách hàng có căn hộ cho thuê chia sẻ, họ thực sự gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Anh Nguyễn Viết Cường, ngụ quận 9, TP.HCM cho biết, đã 3 tháng nay anh đăng thông tin cho thuê căn hộ tại dự án cao cấp ở quận Bình Thạnh, nhưng chưa tìm được khách thuê, do mức giá mà anh đưa ra (1.000 USD/tháng) chỉ phù hợp với thời điểm 1 năm trước. Anh Cường cho biết, mình mua căn hộ này giá hơn 3 tỷ đồng, sau khi nhận nhà thô anh phải bỏ thêm gần 300 triệu đồng làm nội thất để cho thuê.“Từ năm 2015, tôi đã mua 2 căn hộ chung cư cho thuê, giai đoạn 2015 – 2017, thị trường này khá tốt, căn hộ chưa bao giờ không có người thuê, giá cũng khá cao. Tuy nhiên, từ cuối năm 2017 tới nay, thị trường thay đổi, lượng khách thuê giảm, giá cho thuê cũng giảm và căn hộ luôn bị trống khách thuê”, anh Cường nói. Cũng tại dự án trên, chị Hương, một nhà đầu tư khác cho biết, đang chật vật trong chuyện tìm khách hàng cho thuê và để không lãng phí, hiện chị đang chào thuê trên các trang cho thuê căn hộ theo ngày, theo giờ.“Cách này hiện có rất nhiều người áp dụng, khách hàng chỉ cần gọi điện yêu cầu thuê phòng, chủ nhà sẽ hướng dẫn khách tới căn hộ, sẽ có người hướng dẫn và thu tiền thuê của khách”, chị Hương nói. Theo giới đầu tư phân khúc này, năm 2017, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở các dự án tầm trung, thuộc các quận vùng ven khoảng 10 triệu đồng/tháng, nay chỉ còn khoảng 7 – 8 triệu đồng/tháng. Căn hộ 3 phòng ngủ, chỉ còn ở mức giá khoảng từ 10 – 11 triệu đồng/tháng. Đặc biệt, các căn hộ phải đầy đủ nội thất thì mới có khách thuê. Các chung cư cao cấp trước đây luôn hiếm căn hộ cho thuê, bởi các căn hộ đều có khách thuê dài hạn, thì giờ cũng phải “hạ mình”, đơn cử như tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM). Hay Chung cư SaiGonres trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh với đầy đủ nội thất, giá cho thuê hiện cũng chỉ ở mức khoảng từ 11 – 12 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 phòng ngủ, trong khi lúc dự án được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng đầu năm 2017, giá thuê tại đây là 18 – 20 triệu đồng/tháng. Những căn hộ “mini” có diện tích từ 25 – 35 m2 ở các quận gần trung tâm thành phố như quận 4, quận Bình Thạnh từng rất “hot” một thời, với giá cho thuê từ 5 – 8 triệu đồng/tháng, nay giá cũng đã giảm.

Hướng đi nào với căn hộ cho thuê trong năm 2019 trở đi ?

 

  • Theo quan sát thì với phân khúc căn hộ cho thuê dưới 10 triệu/ tháng bị ảnh hưởng ít hơn là phân khúc trung và cao cấp. Vì vậy khi chọn mua đầu tư căn hộ cho thuê ta nên nhắm đến vị trí của dự án gần các trung tâm làm việc hoặc học tập của khách hàng, lựa căn hộ có diện tích nhỏ và loại dự án không quá cao cấp để mua.
  • Trang bị thêm nội thất nhằm cạnh tranh khách thuê, hợp tác thuê thời gian ngắn qua trang booking.com nhằm giãm thiểu thời gian phòng trống. Nếu thấy vẩn còn căng thẳng quá thì nên chuyển sang bán hẳn nhằm tìm kiểm cơ hội ở dự án khác.
  • Đối với các dự án mà chủ đầu tư đưa phương thức thu hút là cam kết tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hàng năm, có thể lên tới 10%. Khách hàng cần đánh giá kỹ thời gian cam kết của chủ đầu tư là bao lâu. Nếu chỉ vì tỷ suất lợi nhuận cam kết cao từ cho thuê trong hai, ba năm, thì phải cân nhắc giá bán căn hộ có phù hợp không, vì đó là tài sản có giá trị lớn, cần có cái nhìn dài hạn trong đầu tư.

⇒ Nhận xét™: Tóm lại, do lượng căn hộ mới ra hàng ngày càng tăng nên khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, dẫn đến cạnh tranh khốc liệt ở phân khúc căn hộ cho thuê từ nay đến khoảng 03 năm tới. Tỷ lệ phòng trống tăng, lợi nhuận giãm, cạnh tranh nhiều. Vì thế nhà đầu tư nên cơ cấu lại sản phẩm trong rổ hàng bằng cách chọn lựa phân khúc dưới 10 triệu/ tháng hoặc chuyển sang bán hẳn để cơ cấu lại dòng tiền đầu tư.
Xem thêm: Cho thuê căn hộ dưới 10 triệu/ tháng

Header Ad

Chia sẻ bài này qua: